대구시, 50년 만에 대규모 단독주택지 전면 혁신‘종 상향 허용’

▲ 2021.12.23 대규모 단독 주택지 관리방안 관련 권영진 대구광역시장 언론 브리핑(시청본관 2F 상황실)     ©

  대구시는 대규모 단독주택지 종 상향 허용, 건축물 층수·허용용도 완화 등의 제도개선을 골자로 하는 새로운 대규모 단독주택지 관리방안을 발표했다.

1970년대 토지구획정리사업으로 조성된 남구 대명동, 달서구 송현동, 수성구 범어·만촌동 일원(6.1㎢)은 저층주택 밀집지역으로 대구시는 제1종일반주거지역으로 지정하여 ‘대규모 단독주택지’로 관리해 왔다.

조성 후 50여 년이 경과한 이들 지역은 최근 노후건축물이 약 50%를 차지하고 주차장·공원 등의 기반시설 부족, 원룸 난립 등으로 쾌적한 저층 주택지로서의 위상이 약해지고 교통, 주차, 안전, 쓰레기 등 주민들의 불편이 날로 심해지고 있는 실정이다.

또한 대규모 단독주택지를 둘러싸고 다수의 고층아파트들이 건립되고 있어 주민들의 상대적 박탈감 증가와 종 상향 제한에 따른 형평성 문제가 지속적으로 제기되어 왔다.

▲ 위치도(행정동 포함)     ©

이에 대구시는 변화하고 있는 시대적 여건을 반영하고 주민참여위원회, 주민설문조사 등의 다양한 주민참여와 분야별 전문가 의견 수렴을 통해 대규모 단독주택지 관리에 대한 전면적인 혁신 방안을 발표했다.

▲ 위치도     ©

이번 관리방안의 주요 제도 개선내용으로는 먼저 대규모 단독주택지도 일반적인 제1종일반주거지역처럼 지구단위계획 수립 시 종 상향을 허용하고, 종 상향 단계별 기준을 정비해 개발이익은 주변 주민들이 이용할 수 있는 도로, 공원, 주차장 등의 생활편의 시설로 조성한다.

그리고, 10만㎡ 규모 정도의 마을 단위에 계획적인 주택지 종합개발안을 제안하는 경우, 기존 기반시설의 재배치로 공공기여량은 최소화 하고 다양한 주택유형이 공존할 수 있는 미니뉴타운 방식의 도시개발 방식을 도입한다.

또한, 대규모 단독주택지역이 아닌 일반적인 제1종일반주거지역(계획적 조성으로 지구단위계획이 기 수립된 지역 제외)에 대해서도 다양한 주택유형 수용과 상업지역 인근의 주거·상업 완충기능 도입을 위해 현재 대규모 단독주택지에서만 운용되고 있는 층수 완화(4층→7층 완화)와 건축물 용도 완화 규정을 확대 시행한다.

이러한 제도개선 내용들은 2022년 상반기 내에 ‘대구광역시 지구단위계획 수립지침’의 개정 절차를 완료하고 시행될 예정이다.

아울러, 주거환경 개선을 위해 도시재생 사업과 연계해 건축 협정제, 맞벽 건축 등의 제도를 통한 다양한 형태의 창의적 주택 건립을 유도·장려하고 주민참여 기반의 마을관리를 통한 정주여건 개선을 지속적으로 확대해 나갈 계획이다.

권영진 대구시장은 “대규모 단독주택지 관리방안 혁신을 계기로 보다 혁신적이고 유연한 도시계획정책을 통해 대구시민 누구나 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 여건을 마련해 나가겠다.”라고 말했다.

▲ 2021.12.23 대규모 단독 주택지 관리방안 관련 권영진 대구광역시장 언론 브리핑(시청본관 2F 상황실)     ©

『대규모 단독주택지 관리 방안 혁신」 언론 브리핑

 안녕하십니까? 대구광역시장 권영진입니다.

 ❍ 최근 전국적인 주택경기 상승 및 주택공급 확대정책에 힘입어 우리시 또한 재개발·재건축 등의 정비사업과 주택건설사업이 활성화되면서 도시가 크게 변모되고 있습니다. 하지만, 도심에 위치해 있으면서도 50여년간 대규모 저층 주택지로 유지되어 온 지역이 있습니다. 

    이 지역은 1970년대 토지구획정리사업으로 조성된 남구 대명동, 달서구 송현동, 수성구 범어동·만촌동 일원 6.1㎢로서,현재는 대규모 단독주택지란 이름으로 용도지역 상 제1종일반주거지역으로 관리되고 있습니다.

 ❍ 우리시의 제1종일반주거지역은 지정성격과 관리내용에 따라크게 3가지로 구분됩니다. 첫째, 택지개발, 공공주택 등의 계획적 개발계획에 따라 지정된 지역, 둘째, 산지형 공원 주변 및 도심외곽지 등에 지정된 지역, 셋째, 대규모 단독주택지가 있습니다.

=※ 대구시 제1종일반주거지역 구분

❍ 택지개발, 공공주택 등의 계획적 개발계획에 따라 지구단위계획을 수립하여 관리되어온 제1종일반주거지역은 여건변화 등을 고려하여 당해 지구단위계획구역 전체에 대한 인구밀도, 기반시설 용량 등을 재검토 하는 경우종 상향이 가능하며,

    산지형 공원 주변 등에 지정된 일반적인 제1종일반주거지역은‘대구시 지구단위계획 수립지침’에 따라 종 상향 기준에 적합하게 지구단위계획을 수립하여 제안할 경우 대구시 도시계획위원회 심의를 통하여 종 상향이 가능합니다.

    그러나 대규모 단독주택지는 같은 제1종일반주거지역이면서도 종 상향은 불가하고, 지구단위계획 수립 시 층수를 4층에서 7층으로,아파트, 상업·업무시설 등의 건축물 용도를 완화 받을 수 있는 수준에서 운용하고 있습니다.

 ❍ 대규모 단독주택지는 조성 후오랜 기간이 지남에 따라30년 이상 노후건축물의 비율이최근 급격히 증가하여 약 50%에 이르고,

      ※ 노후건축물 : 29.9%(2012년)→49.6%(2019년) →74.2%(2029년 예상)

    차량 보급률의 증가와 원룸 및 상가주택 등의 저층 고밀주택 건립에 따라 만성적인 기반시설 부족으로 인해주거환경은 열악해지고 있는 반면,쾌적한 저층 주택지로서의 위상과 역할은 날로 약해지고 있는 실정입니다.

      ※ 신축건축물(2015년~2019년) : 다가구(52.4%), 상가주택 등(23.3%), 단독주택(19.4%), 기타(4.9%)

    또한, 대규모 단독주택지 주변지역의 고층아파트 개발이 활발히 진행됨에 따라 대규모 단독주택지에 대한 개발압력과 거주민들의 상대적 박탈감도 높아지고 종 상향 제한에 따른 형평성 문제도 지속적으로 제기되고 있습니다.

 ❍ 이에 우리시는 변화된 시대적 여건을 반영하고주거환경 개선에 대한 주민들의 요구를 수용하여주민이 공감할 수 있는 정책 마련을 위해

    주민참여위원회, 타운홀 미팅, 주민설문조사 등의 다양한 주민 의견수렴 과정을 거치고 도시계획, 건축, 교통, 공동체 등 관련 분야 전문가의 의견을 바탕으로 대규모 단독주택지 관리방안을새롭게 마련하였습니다.

=※ 설문조사 결과

❍ 이번에 새롭게 마련된 대규모 단독주택지 관리방안의  핵심내용은 

    첫째, 유연한 도시계획 제도 운용과 체계적 관리를 위해대규모 단독주택지에 대해서도  지구단위계획수립을 통한 종 상향을 허용하고 둘째, 계획적 주거지 개발과 도시기반시설 재배치를 위해 미니 뉴타운 방식의 주거지 개발을 유도하는 것입니다.

♦먼저, 대규모 단독주택지의 유연한 도시계획 제도 운용과 체계적 관리를 위한 「대규모 단독주택지 종 상향 허용」에 대해 설명드리겠습니다.

 ❍ 현재 대규모 단독주택지는 종 상향이 엄격하게 제한되어 개발 사업에서 다소 소외된 부분이 있었으나,대규모 단독주택지의 기반시설 개선과 타 제1종일반주거지역과의 형평성 확보를 위해 대규모 단독주택지에서도 일반적인 제1종일반주거지역처럼 지구단위계획 수립 시 종 상향을 허용하고자 합니다.

    이와 함께 종 상향 단계별 기준을 세부적으로 정비하여개발사업자에게는 단계별 종 상향에 대한 예측 가능성을 높여 주고, 

    개발사업지 주변 주민에게는종 상향에 따라 발생하는 개발이익을 공유하여 단독주택지에서 지속적으로 문제시 되어온 도로, 주차장, 공원 등 기반시설 부족문제를 해소하고자 합니다.

 ❍ 종 상향 단계별 기준 정비안에 대해 상세히 설명 드리겠습니다.

    먼저, 난개발을 방지하고 적정면적의 시설 확보를 위해 최소 개발사업지 면적 기준을 1만~3만제곱미터 이상으로 정하고, 이를 3단계로 구분하여 개발허용밀도와 공공기여율을 달리 정하고자 합니다.

각 단계별 공공기여 비율은 첫째, 1단계는 1만㎡이상 면적으로 12층 이하의 제2종일반주거지역으로 종 상향되는 경우사업부지 내 사유지 면적의 10%를 공공기여토록 하고,

둘째, 2단계는 2만㎡이상의 면적으로 높이제한이 없는 제2종일반주거지역으로 종 상향되는 경우 공공기여율은 15%이고

셋째, 3단계는 3만㎡이상의 면적으로 제3종일반주거지역으로 종 상향되는 경우 20%의 공공기여를 통해 개발사업지 주변 주민들을 위한 공원, 주차장 등 기반시설을 확보할 수 있도록 하였습니다.

    특히, 고밀개발이 가능한 2~3단계 종 상향시 공공기여량 중 의무적으로 5%~10%이상은 주차장, 공원 등을 설치토록 할 계획입니다. 

=※ 종 상향 단계별 기준 정비(안)

❍ 예를 들면, 3만제곱미터 규모의 부지를 제1종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종 상향하는 경우 의무적으로 사유지 면적 중 20%이상(6,000㎡이상)의 토지를 기부채납 하여야 하며, 이 공공기여로 기부채납된 토지는 개발사업을 위한 사업지 주변도로의 확장 이외에 의무적으로 10%이상(3,000㎡이상)은 주변지역 주민들을 위해 주차장, 공원 등의 시설을 설치토록 할 계획입니다.

    만약, 사업부지 여건에 따라 사업구역 내부의 기존 도로면적*이 개발사업에 필요한 전체 도로로 대체된다면,공공기여 되는 20%(6,000㎡)의 부지 전체를 주변지역 주민들을 위한 주차장, 공원 등으로 활용할 수 있도록 하겠습니다.

    예를들어, 공공기여 되는 부지전체가 주차장으로 조성 될 경우6,000제곱미터에 약 240면 정도가 설치 가능하며, 이는 주차장을 중심으로 반경 약 200m이내의주민들이 1필지 당 1개 면의 주차공간이 추가되는혜택을 볼 수 있을 것으로 보입니다.

      ※ 3만제곱미터 부지에 2단계 종상향(제2종일반주거지역)하여 사업시행 시 약 60면(1,500㎡/5%)~약 180면(4,500㎡/15%) 정도 설치가능

       *내부도로율은 약 15% 정도로 대부분이 공유지(구유지)로 구성, 사업지 내 공유지는 관리청에서 무상양도 또는 매각 결정

 다음으로 계획적 주거지 개발과 도시기반시설 재배치를 위한 「미니 뉴타운 방식의 주거지 개발 유도방안」에 대해 설명드리겠습니다.

 ❍ 대규모 단독주택지는 토지구획정리사업 당시 대부분이 단독주택 필지로 계획되어 블록별 내부 도로율이 평균 15%정도로 높은 편으로 대규모로 사업을 시행하는 경우기존 기반시설의 재배치만으로도 보다 효율적인 토지이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

  * 내부 도로율 : 약 15%, 집산·간선도로 포함 시 약 25%

 ❍ 이에, 10만㎡이상의 사업지에는 사업지내 개발밀도 관리를 통해 전체평균 제2종일반주거지역(최대용적률 250%) 규모로 단독주택부터 아파트, 상업시설 등의 다양한 주택·건물 유형이 공존할 수 있도록 할 계획입니다.창의적이고 계획적인 주택지 종합개발안을 제안하는 경우앞서 말씀드린 단계별 종 상향에 따른10~20% 의무 공공기여량 적용 방식을 사용하지 않고기존 기반시설의 재배치로 공공기여량을 최소화하는 미니뉴타운 방식의 도시개발 사업방식을 도입할 계획입니다.

      ※ 미니뉴타운 방식의 도시개발 예시도

 마지막으로 대규모 단독주택지역이 아닌 일반적인 제1종일반주거지역에 대해서도 다양한 주택유형 수용과 주거·상업 완충기능이 도입될 수 있도록 층수 및 건축물 용도 완화를 확대 시행하겠습니다. 

 ❍ 현재 대규모 단독주택지에서만 운용되고 있는 층수 및 건축물 용도 완화 규정을 택지개발지구나 공공주택지구 등 계획적으로 지구단위계획을 기 수립한 지역을 제외하고, 제1종일반주거지역 전체로 확대하여 적용하겠습니다.

 ❍ 이를 통해,종상향 최소규모(1만㎡)에 못 미치는 소규모 블록도지구단위계획을 수립하여 공동개발하는 경우아파트를 7층까지 건축 가능토록 완화하고,역세권이나 상업지역 경계부의 제1종일반주거지역은 주거기능과 상업기능의 완충 역할을 할 수 있도록상업·업무 등의 건축물 허용용도를 완화하여다양한 유형의 주택과 건축물을 건립할 수 있는 제도적 토대를 마련하겠습니다.

      ※ 층수 및 건축물 허용용도 완화

=※ 층수 및 건축물 허용용도 완화

❍ 우리시에서는 이와 같은 새로운 대규모 단독주택지 관리방안이 현장에서 조속히 시행될 수 있도록 2022년 상반기 내에 행정예고 등의 행정절차를 거쳐 ‘대구시 지구단위계획 수립지침’개정을 완료하여 제도적 틀을 완비하겠습니다.

 ❍ 이와 함께 우리시는 본격적인 개발 이전에도 대규모 단독주택지의 주거환경 개선을 위해서도 지속적으로 노력하겠습니다.

    그동안 우리시에서는 주차, 보행통로, 마을쉼터 등의 생활인프라 개선과 CCTV 등 안전시설 정비, 마을관리를 위한 주민자치회 운영 등의 다양한 도시재생 사업을 추진하였습니다.

    앞으로도 이런 도시재생 사업과 연계하여 여러 필지가 공동으로 개발할 수 있도록 건축협정제, 맞벽 건축 등의 제도를 활성화하여 창의적이고 다양한 형태의 주택 건립을 유도·장려하고, 주민참여 기반의 마을관리를 통해 주차·안전·주거서비스 등의 정주여건 개선을 지속적으로 확대해 나가도록 하겠습니다. 

  우리시는 이번 대규모 단독주택지 관리방안 혁신을 계기로 보다 혁신적이고 유연한 도시계획정책을 통해 대구시민 누구나 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 여건 마련에 최선을 다하겠습니다. 

    제 발표는 이상으로 마치고 이어서 우리시 도시계획위원회 부위원장이신 계명대학교 도시계획학과 김한수 교수님께서 이번 정비안의 의의에 대해 부연 설명드리겠습니다.

감사합니다.